La recepción de una urbanización por parte del Ayuntamiento de un municipio es el acto administrativo por el cual éste asume la titularidad de una urbanización específica de dicho municipio, la cual hasta entonces había sido de titularidad privada.
Con carácter previo a la recepción, la Comunidad de Propietarios de dicha urbanización deberá subsanar las posibles deficiencias que ésta pueda presentar. Una vez que las obras de adecuación y mejora han finalizado y la urbanización ya se encuentra en condiciones adecuadas, será el Ayuntamiento quien asuma la responsabilidad de su conservación y preste los servicios públicos correspondientes, tales como:
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- Mantenimiento de las vías (calzadas y aceras)
- Alumbrado
- Alcantarillado
- Abastecimiento de suministros (el Ayuntamiento debe garantizar el acceso a agua potable, e indirectamente debe facilitar el acceso a electricidad y gas mediante la aprobación de obras de acometida para la conexión a la red principal, por ejemplo, aunque no tenga obligación directa de suministro de electricidad y gas, ya que esa responsabilidad como tal recae en las empresas distribuidoras y comercializadoras)
- Recogida de residuos
- Limpieza viaria
- Acceso a los núcleos de población
Como contrapartida, la recepción exigirá la inclusión de los terrenos dotacionales de cesión obligatoria en el Inventario Municipal de Bienes y su inscripción en el Registro de la Propiedad a favor del Ayuntamiento. Ello implicará, asimismo, que el Ayuntamiento podrá llevar a cabo inversiones en la urbanización y conceder licencias de obras y de primera ocupación, al formar parte del suelo municipal. Por la misma razón, la urbanización también podrá ser objeto de subvenciones públicas.
En caso de que la Comunidad de Propietarios estuviera interesada en encargarse de la gestión de determinados servicios (por ejemplo, el mantenimiento de las zonas verdes cercanas a la urbanización), sin perjuicio de la titularidad municipal de las mismas, podrá establecerse un Convenio urbanístico por el cual se acuerda la colaboración entre Ayuntamiento y urbanización en materia de conservación, mantenimiento y gestión de determinados servicios, constituyéndose a tal fin una Entidad de Conservación.
El coste de las obras se reparte entre los propietarios del suelo (vecinos), quienes tienen la obligación legal de asumir los gastos de urbanización como una carga real a través del pago de cuotas de urbanización para cubrir el coste de las infraestructuras, que generalmente incluyen:
A) EJECUCIÓN DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN:
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- Ejecución de los viales (explanación, asfaltado y pavimentado de calzadas y aceras)
- Saneamiento (alcantarillado, depuración de aguas residuales…)
- Suministro de agua (canalización de agua potable y de riego)
- Suministro de energía eléctrica (cableado, conducción y alumbrado público)
- Parques y jardines
B) DEMOLICIONES E INDEMNIZACIONES A TERCEROS:
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- Indemnizaciones a propietarios o arrendatarios de edificios que se tengan que demoler para poder ejecutar correctamente la urbanización
- Indemnizaciones por la destrucción de plantaciones o instalaciones que existan de forma legal y que sean incompatibles con la nueva urbanización
C) ELABORACIÓN DE LOS INSTRUMENTOS Y PROYECTOS TÉCNICOS:
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- Costes y honorarios profesionales (arquitectos, ingenieros, abogados…) para la redacción y tramitación de los instrumentos de ordenación urbanística detallada (Plan Parcial, Estudio de Ordenación, Plan Especial, Plan de Reforma Interior, Estudio de Detalle…), así como los costes de la elaboración y tramitación del Proyecto de Reparcelación y del propio Proyecto de Obras de Urbanización
Para todo ello, antes será necesario que el Ayuntamiento apruebe un Proyecto de Reparcelación, en el cual se fijarán las reglas de la actuación urbanística:
1. Se elabora una relación de los propietarios afectados y sus fincas
2. Se establece el valor de la Unidad de Aprovechamiento, que sirve para calcular todas las operaciones de equidistribución (compensaciones para equiparar derechos y obligaciones)
3. Se determinan las parcelas que quedarán tras urbanizar con un aprovechamiento lucrativo (parcelas en las que los propietarios puedan desarrollar actuaciones edificatorias)
4. Se fijan las parcelas objeto de cesión gratuita y obligatoria al Ayuntamiento para dotaciones (equipamientos), espacios libres (parques y jardines) y viales (calles)
5. Se establecen los costes iniciales de toda la actuación para que los afectados puedan optar por adherirse a la actuación pagando en metálico o en suelo, o bien salir y que les expropien sus derechos
6. Se hacen las operaciones de reparcelación adjudicando parcelas a cada propietario en proporción a lo que aporta (suelo bruto aportado) y en proporción a lo que podrá ejecutar con su aprovechamiento lucrativo en dichas parcelas (beneficios)
7. A cada parcela adjudicada se le asigna un porcentaje de afección a los costes de forma proporcional a su valor, de modo que cada parcela tiene una carga respecto del coste total del sistema
Hasta el momento de la recepción oficial por parte del Ayuntamiento, el promotor sigue siendo responsable de posibles defectos en las obras, razón por la que se establece un plazo de garantía (normalmente 1 año) durante el cual el promotor deberá subsanar defectos (recepción provisional). Una vez cumplido ese plazo y realizada la recepción definitiva, el Ayuntamiento asumirá plenamente la conservación.
Por último pero no menos importante, también hay que mencionar que, en algunos casos, puede variar el valor catastral de las propiedades o modificarse las tasas o impuestos municipales aplicables.
