Al comprar vivienda en España, deben tenerse en cuenta varios impuestos y gastos adicionales asociados al precio del inmueble. Estos varían dependiendo de si la vivienda es nueva o de segunda mano. A continuación, os lo explicamos:
¿Qué impuestos pagaré si compro vivienda nueva?
La compra de una vivienda de nueva construcción en España es una opción atractiva para quienes buscan estrenar un hogar con las últimas calidades y eficiencia energética. La adquisición de una vivienda nueva obliga a la parte compradora al pago de los siguientes impuestos:
1) Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA):
El Impuesto sobre el Valor Añadido grava el consumo de bienes y servicios en todas las etapas de producción y distribución. La Base Imponible será el importe escriturado en la compraventa.
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- Por norma general, está fijado en el 10%
- Salvo cuando se trate de vivienda de protección oficial en régimen especial o de promoción pública, en cuyo caso será del 4%
- En cambio, en Canarias se aplica el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), que es del 6,5%
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2) Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD):
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados grava los actos formalizados en escrituras públicas, como por ejemplo las transmisiones patrimoniales onerosas o las operaciones societarias. La Base Imponible será el valor de referencia de la propiedad, otorgado por la Dirección General del Catastro.
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- 0,5% → Navarra, País Vasco, Ceuta y Melilla
- 0,75% → Canarias, Comunidad de Madrid
- 1% → La Rioja
- 1,2% → Andalucía y Asturias
- 1,5% → Aragón, Cantabria, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Cataluña, Comunidad Valenciana, Extremadura, Galicia, Islas Baleares y Región de Murcia
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¿Qué impuestos pagaré si compro vivienda usada?
Por otra parte, adquirir una vivienda de segunda mano en España es una opción atractiva por su amplia oferta, precios competitivos y ubicaciones consolidadas. Estas propiedades suelen estar en zonas con servicios, buena comunicación y mayor estabilidad urbanística. Pero, ¿a qué impuestos y gastos asociados deberán hacer frente los compradores de vivienda usada en España?
1) Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP):
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales grava la compra de vivienda de segunda mano. La Base Imponible será el valor de referencia de la propiedad, otorgado por la Dirección General del Catastro. Este impuesto está cedido a las Comunidades Autónomas y cada una decide qué porcentaje aplicar:
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- País Vasco 4%
- Ceuta 6%
- Comunidad de Madrid 6%
- Melilla 6%
- Navarra 6%
- Canarias 6,5%
- Andalucía 7%
- La Rioja 7%
- Aragón 8%
- Asturias 8%
- Baleares 8%
- Castilla y León 8%
- Extremadura 8%
- Murcia 8%
- Cantabria 9%
- Castilla-La Mancha 9%
- Cataluña 10%
- Comunidad Valenciana 10%
- Galicia 10%
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Asimismo, y aunque depende de cada Comunidad, existen bonificaciones cuando es una compraventa de viviendas de protección oficial (VPO) o la operación es efectuada por jóvenes o familias numerosas y/o con miembros con algún grado de discapacidad.
2) Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI):
El Impuesto de Bienes Inmuebles es un impuesto municipal que paga el propietario de una vivienda al Ayuntamiento de su municipio anualmente. Es un gravamen que se abona por el hecho de tener la propiedad y el derecho de uso de:
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- Viviendas
- Locales
- Garajes
- Fincas rústicas y urbanas
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De acuerdo con una sentencia del Tribunal Supremo de 2016, deberán pagarlo de manera proporcional el comprador y el vendedor, según el número de días del año que cada parte haya tenido la propiedad de la vivienda.
Otros gastos asociados a la compra de vivienda
Adicionalmente, el comprador de una vivienda en España, ya sea de nueva construcción o usada, deberá hacer frente a los siguientes gastos asociados:
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- NOTARÍA: Para certificar que la operación de compraventa se ha llevado a cabo, hay que documentarla ante notario. El notario es quien firmará la escritura de compraventa de la vivienda. Además, se encargará de comprobar la identidad de comprador y vendedor, el estatus registral de la casa, certificado energético, certificado de deuda cero con la comunidad, la cédula de habitabilidad y los medios de pago. Las tarifas de estos profesionales las establece el Consejo General del Notariado. Por lo general, varían entre el 0,2% y el 0,5% del valor total.
- REGISTRO DE LA PROPIEDAD: El comprador debe acudir en dos ocasiones al Registro de la Propiedad:
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– Para comprobar quién es el propietario del inmueble y si está libre de cargas (de esto se encarga por lo general la agencia inmobiliaria, si la hubiere)
– Para inscribirla en el Registro de la Propiedad. Es muy recomendable (aunque no obligatorio), ya que es la única forma que tiene el comprador de dejar constancia del derecho adquirido por la propiedad. Su coste ronda entre 500€ y 800€ (está regulado por Colegio de Registradores de España).
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- GESTORÍA: Pese a que estas operaciones se pueden realizar personalmente, es muy frecuente que una gestoría especializada se encargue de toda la parte documental, cobrando por ello unos 300-400€ aproximadamente (cuando la compra de la vivienda es con hipoteca, los gastos son más elevados). Al contrario de lo que ocurre con notarios y registradores, estas tarifas no están reguladas. En la actualidad, las entidades bancarias asumen el pago de los gastos de notaría, Registro e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (ya comentado anteriormente). También incluye los gastos de tasación de la casa, que es obligatoria cuando se pide una hipoteca, ya que la propiedad es la garantía de ese préstamo para el banco. Igualmente, el porcentaje de apertura de la hipoteca que se refiere a la comisión que impone la entidad financiera y se abona cuando se concede el préstamo. No existe un límite para este porcentaje, pero puede llegar hasta a un 2% del valor del crédito. Por último, están las copias de la escritura. El gasto es mínimo, pero el futuro propietario debe pagarlas de su bolsillo.
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¿Cómo pedir hipoteca para una vivienda nueva?
A la hora de solicitar un préstamo hipotecario al banco para comprar una vivienda nueva, hay que distinguir entre si se trata de una casa que ya esté terminada o de una vivienda sobre plano (es decir, que se adquiere antes de que finalice su construcción):
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- VIVIENDA YA CONSTRUIDA: Hay que solicitar una hipoteca al banco, que supone los siguientes gastos para el nuevo propietario.
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– La tasación de la vivienda. Este trámite es ineludible para determinar cuál es el verdadero valor de la vivienda y así el banco se asegura de que podremos afrontar el pago. Por lo general, los bancos suelen conceder hipotecas con una cuantía de hasta el 80% del precio de compraventa del inmueble o del valor de la tasación (el que sea menor). El coste de una tasación de vivienda ronda los 400€.
– Las tasas notariales que correspondan si, por ejemplo, se desea una copia de la escritura de la hipoteca.
– La comisión de apertura de la hipoteca, si la hubiera.
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- COMPRA SOBRE PLANO: Significa que los compradores adquieren la propiedad antes de que esté terminada, lo que permite acceder a precios más competitivos y, en algunos casos, personalizar ciertos acabados. Hasta que no se termina de construir la casa, el propietario solo tiene que desembolsar el 20% del precio final de la casa. Es decir, que hasta ese momento no suele ser necesario contratar una hipoteca. Para financiar entonces la compra, es posible contratar una hipoteca nueva con el banco o subrogarse a la hipoteca de la promotora, que consiste en cambiar de deudor el préstamo hipotecario y que para el nuevo propietario implica pagar la comisión de subrogación hipotecaria junto al coste de tasación de la vivienda.
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Por último, cabe añadir que la finalidad de este artículo es puramente orientativa, y por ello queremos subrayar que es muy importante informarse bien cuando se afronta una operación de compraventa de vivienda y, si es posible, contar con la ayuda de un profesional para que nos guíe durante el proceso. ¡Mucha suerte!
