Generalmente, un banco no concederá un préstamo hipotecario para la compra de un terreno. No obstante, para quien desea adquirir un terreno y construir en él su vivienda, contando para ello con un proyecto arquitectónico aprobado por el Ayuntamiento y con su correspondiente licencia municipal, sí existen opciones de financiación.
La principal es la hipoteca de autopromoción, veamos sus características principales:
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- A diferencia de las hipotecas convencionales, en las que la entidad bancaria entrega el dinero en un único pago, en la hipoteca de autopromoción el préstamo se efectúa por fases a medida que la construcción avanza. Será preciso un contrato con la empresa constructora que detalle los costos y plazos de ejecución (el banco revisará si el presupuesto es realista antes de conceder financiación)
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- Los bancos generalmente financian hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda terminada, pero para la adquisición del terreno suelen ofrecer no más del 50-60% de su valor
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- La entidad prestamista realiza entregas de capital a medida que verifica el progreso de la construcción a través de certificaciones presentadas por el arquitecto técnico
Sin perjuicio de lo dicho, lo más habitual es que un banco solo conceda una hipoteca de autopromoción cuando el prestatario ya cuenta con una parcela de su propiedad. En este caso, existen algunas opciones para financiar la compra de un terreno:
A) PEDIR UN PRÉSTAMO PERSONAL
Puede ser una buena opción para financiar la compra del terreno, pero los intereses asociados acostumbran a ser más elevados que los de una hipoteca. Una vez adquirido el terreno, el siguiente paso sería solicitar una hipoteca autopromotor para la construcción de la vivienda
B) PEDIR UNA HIPOTECA PARA LA COMPRA DEL TERRENO
Algunos bancos conceden hipotecas específicas para la compra de un terreno urbano edificable, pero es algo poco frecuente y en cualquier caso, solamente se financia una parte de su valor (50-60%)
C) HIPOTECAR OTRO INMUEBLE PARA LA COMPRA DEL TERRENO
Otra opción más arriesgada es hipotecar otro inmueble -como la vivienda del prestatario- para financiar la compra del terreno
¿Y si quiero instalar una casa prefabricada?
Veamos ahora los aspectos relevantes a tener en cuenta cuando la intención del prestatario es obtener la hipoteca para instalar una casa prefabricada en un terreno que ya es de su propiedad:
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- Si la casa prefabricada se considera «bien inmueble», podrá solicitarse una hipoteca convencional (si la casa se instala sobre suelo urbano y se inscribe en el Registro de la Propiedad, será más fácil obtener financiación)
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- En cambio, si la casa prefabricada se considera «bien mueble», habrá que pedir un préstamo personal
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- El importe financiado (es decir, el porcentaje del valor total de la casa terminada que representa el préstamo) dependerá del tipo de casa y si se encuentra sobre suelo urbanizable
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- No implica necesariamente la construcción por fases (ya que la casa puede entregarse en un espacio de tiempo mucho más corto)
