Vivir en la comarca del Maresme equivale a ganar calidad de vida sin renunciar a nada importante, ya que ofrece ese equilibrio que cuesta encontrar: vivir con calma, cerca del mar, pero con todas las oportunidades de una gran ciudad como Barcelona al alcance.
Los pueblos del Maresme todavía mantienen ese ambiente cercano donde es fácil conocer a la gente, hacer vida de pueblo y sentirse parte de una comunidad. Y si te gusta la naturaleza, en pocos minutos pasas de la costa a la montaña. Asimismo, tener Barcelona tan cerca permite ir y venir fácilmente para trabajar, estudiar o disfrutar de su oferta cultural. Por todo ello, no es de extrañar que mucha gente desee mudarse a vivir allí.
En el actual contexto, el mercado inmobiliario del Maresme presenta una combinación bastante clara de crecimiento sostenido, presión de demanda y segmentación territorial. A continuación, vamos a analizar los puntos críticos:
1. Precio
El precio medio de una vivienda en el Maresme se sitúa aproximadamente entre 2.700 y 3.000 €/m², con variaciones importantes según el municipio. En términos generales, en los últimos 12 meses los precios de las casas han experimentado un incremento del +6,1%, mientras que en el caso de los pisos, éstos han sufrido un aumento del +5,6% en el precio medio. Y si tomamos en consideración los últimos 5 años (post-pandemia), el incremento acumulado alcanza hasta el +32% en las casas y el +25% en los pisos. Por consiguiente, nos encontramos en una fase de clara tendencia alcista.
2. Diferencias territoriales
La comarca del Maresme está constituida por 30 municipios, con ligeras diferencias entre cada uno de ellos. Por esa razón, el mercado inmobiliario del Maresme no es un mercado homogéneo, ya que influyen múltiples factores como, por ejemplo, la distancia a la ciudad de Barcelona o la calidad de sus playas.
A grandes rasgos, podríamos definir 3 grandes áreas:
-
- ZONA SUR:
En esta zona se encuentran municipios como Montgat, Tiana, El Masnou, Alella, Teià o Premià, y se caracteriza por una alta demanda debido a su proximidad a Barcelona (en 20 minutos aproximadamente puedes estar en pleno corazón de la Ciudad Condal). Por ello, los precios tienden a ser más elevados y destaca especialmente la situación de tensión en el mercado de alquiler, debido al «efecto expulsión» de muchas personas que anteriormente hubieran encontrado alojamiento en Barcelona, pero que en la actualidad no tienen más remedio que buscar alternativas en áreas limítrofes a la capital catalana.
-
- ZONA CENTRAL:
Municipios como Cabrils, Cabrera de Mar, Vilassar, Argentona o Mataró (la capital comarcal), a los cuales también se pueden añadir, aunque se encuentren algo más al norte, Sant Andreu de Llavaneres, Sant Vicenç de Montalt, Caldes d’Estrac o hasta Arenys. Se trata de un mercado más equilibrado, amplio y diversificado, donde podemos encontrar desde el cliente que busca residir todo el año, pasando por quienes buscan adquirir una segunda residencia junto al mar, y llegando hasta el perfil puramente inversor (por ejemplo, para derivar la vivienda al alquiler turístico).
-
- ZONA NORTE:
En este último tramo del Maresme se encuentran municipios como Canet de Mar, Sant Pol de Mar, Calella, Pineda de Mar, Malgrat de Mar, Santa Susanna o Tordera, entre otros. Se trata de un área con más oferta de vivienda disponible y con precios más asequibles.
Por lo tanto, se puede afirmar que el precio de las viviendas suele ser inversamente proporcional a la distancia a Barcelona. No obstante, tal afirmación no es absoluta, ya que municipios como Sant Andreu de Llavaneres o Sant Vicenç de Montalt son zonas premium y no por ser las más cercanas a la gran ciudad, sino por su belleza objetiva.
3. Auge del segmento premium
El auge del segmento premium en el Maresme no es una percepción puntual: responde a un cambio estructural en la demanda, el perfil del comprador y el posicionamiento territorial de la comarca dentro del eje Barcelona–Mediterráneo. Muchas viviendas en zonas premium como Alella, Teià o Sant Andreu de Llavaneres alcanzan los 4.000 €/m², y si se trata de propiedades exclusivas se puede llegar hasta los 10.000 €/m². Aquí destaca con fuerza la demanda que llega por parte del cliente internacional, generalmente con un alto poder adquisitivo.
En este sentido, el Maresme ha dejado verse como una alternativa residencial a Barcelona, sino más bien como un mercado que compite de tú a tú con la ciudad, ofreciendo lujo con alto atractivo.
4. Cambios en la demanda
En los últimos años, la demanda ha cambiado significativamente en lo que respecta al mercado de la vivienda. Uno de los momentos clave fue la pandemia de COVID-19, momento a partir del cual muchos hogares han empezado a priorizar vivir con más espacio y calidad de vida, en detrimento de vivir en plena urbe e hiperconectados en todo momento. Además, el auge del teletrabajo se ha dejado notar en ese sentido también (si bien hay marcadores que indican que todavía no está plenamente implantado, y que el personal de muchas empresas y profesionales independientes siguen desplazándose a diario).
Por otro lado, la afluencia de clientes internacionales ya era una realidad antes de la pandemia, pero en el actual (y convulso) momento geopolítico, España emerge como «país refugio», al ser un Estado al abrigo de la Unión Europea, con un sólido sistema democrático que garantiza derechos y libertades, sin olvidar además que goza de un clima favorable y una manera de vivir muy atractiva. Y la guinda del pastel: es un país donde el coste de la vida en general es perfectamente asequible para extranjeros procedentes de países con rentas más elevadas, tanto en Europa como fuera de ella, factores que lo convierten en un caramelo apetitoso para los inversores extranjeros. En este sentido, no es casualidad que en el Maresme haya ido aumentando la oferta de colegios internacionales en los últimos tiempos.
5. Un problema estructural
Por último, hay que prestar atención a algunas señales que indican que el problema de la vivienda en el Maresme es un problema estructural, y no simplemente coyuntural. Es decir, no responde a un ciclo económico puntual (algo que también afecta, lógicamente), sino más bien a desequilibrios persistentes en la oferta, la demanda y la regulación.
A grandes rasgos, estos son los 4 conceptos en que radica gran parte del problema:
1) DÉFICIT DE OFERTA:
Existe una insuficiencia estructural y crónica de vivienda disponible, especialmente en régimen de alquiler. La demanda es muy elevada mientras que la oferta es rígida y crece lentamente, por la poca construcción y un suelo limitado. Como resultado, tenemos un mercado “altamente tensionado” en el Maresme, con predominio de producto de gama media-alta y alta, y con precios por encima de la capacidad adquisitiva de los hogares, con especial énfasis en la población joven que cada vez ve más complicado emanciparse.
2) VIVIENDA VACÍA:
Un rasgo típico del Maresme es la desconexión entre stock total y oferta efectiva: alrededor del 10% del parque está vacío (más de 22.000 viviendas), por motivos como:
-
- Problemas de movilización (propietarios que no alquilan/venden)
- Riesgos percibidos (morosidad, ocupación, excesiva regulación)
- Uso de las viviendas como segunda residencia o como activo financiero
Esto indica que no solo falta vivienda, sino que además está fallando el mecanismo de puesta en el mercado.
3) GENTRIFICACIÓN Y PRESIÓN URBANA:
El Maresme funciona como extensión residencial de Barcelona, debido a la expulsión de población por los elevados precios de la ciudad. Por consiguiente, se produce un incremento de la demanda que, además de aumentar los precios, conlleva como efecto colateral la saturación de los servicios públicos de la comarca.
4) EXCESIVA RIGIDEZ INSTITUCIONAL Y URBANÍSTICA:
Aunque el dato específico del Maresme no siempre se publica, el patrón en zonas costeras similares es claro: una burocracia urbanística lenta, provocada en parte por la falta de capacidad administrativa local. Ello agrava el problema de la oferta incapaz de reaccionar a la demanda y el aumento de costes, con lo que los precios finales también suben.
